10 razones para tasar la vivienda antes de ponerla a la venta

¿Cuánto vale mi vivienda? Has decidido poner en venta tu casa. Ya tienes preparada toda la documentación que necesitas de la que te hablábamos en el post anterior. Solo queda una cosa: poner precio a tu vivienda. ¿Cómo establecerlo? ¿Será mucho o será poco? ¿Se ajustará a lo que actualmente marca el mercado? Y a todas estas preguntas se une, además, el valor emocional que supone el poner a la venta la casa en la que hemos vivido tantas experiencias en los últimos años…, y que nos hace no ser del todo objetivos. Por estas y otras razones, antes de iniciar su comercialización es fundamental solicitar a un profesional la tasación de nuestra vivienda. Qué es, para qué sirve o por qué es importante tasar una casa antes de venderla, serán algunas de las preguntas a las que daremos respuesta a lo largo de este post, para acabar con un resumen sobre las 10 razones para tasar la vivienda antes de ponerla a la venta.

Qué es y para qué sirve tasar una vivienda

La tasación inmobiliaria de una vivienda es la valoración por parte de un profesional -con unos criterios y una metodología establecida por ley- y en un momento determinado, del precio de mercado de un inmueble residencial. Es decir, que la tasación determina cuál es el valor de una vivienda en ese momento.

Por tanto, tasar nuestra vivienda antes de venderla es fundamental para saber cuál es su valor real. Y además, si se trata de una tasación oficial, aporta un valor añadido a la hora de la venta: ofrece seguridad durante la comercialización (será más difícil negociar el precio)

Es lo mismo una tasación que una valoración

Depende de la finalidad. Si lo que queremos es simplemente tener una referencia del precio de nuestra vivienda, con una valoración de mercado a través de una agencia inmobiliaria con experiencia, sería suficiente. Sin embargo este tipo de valoración no tiene ninguna validez oficial ante ningún organismo.

Otra posibilidad es el denominado informe de valoración. Elaborado por un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, ingeniero técnico…) y con los conocimientos propios en la materia tiene validez ante cualquier administración y organismo. Este Informe no es válido si la finalidad es solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra de la vivienda.

Para este caso (y para algunos otros), necesitaremos una tasación inmobiliaria por el carácter legal que tiene: son valoración emitidas por una sociedad de tasación homologada, firmadas por un técnico competente que colabora con dicha sociedad y además están reguladas por el Banco de España (siguiendo la norma ECO/805/2003).

Cuáles son los aspectos que se valoran en una tasación

Para realizar una tasación, el técnico está obligado a visitar el inmueble, realizar un plano de la vivienda (tomando medidas y fotos de cada estancia), identificar que la finca registral es la correcta, comprobar la situación urbanística del inmueble, la situación del certificado de eficiencia energética… Pero, el valor por el que un profesional finalmente tase nuestra vivienda dependerá también de otros aspectos. Por citar algunos:

– El valor de mercado

– Localización y orientación

– Servicios próximos a la vivienda

– Zonas comunes y estado del edificio

– La superficie útil y distribución del espacio

– Las reformas realizadas y el valor que aportan al inmueble

– La calidad de los materiales

– El estado de las instalaciones

Por qué es interesante (e importante) tasar una vivienda

No cabe duda que contar con un informe de tasación de una vivienda, bien sea para vender o bien para comprar, no es solo interesante, sino muy importante. ¿Por qué? En el caso del vendedor, porque frente al comprador supone un principio de claridad y garantía ante la operación a realizar debido a todas las comprobaciones que se realizan sobre el inmueble. Y también, y esto es importante, porque si realmente queremos vender nuestra vivienda y nos excedemos a la hora de poner el precio de venta, pueden llegar a pasar dos cosas: que no se venda, o que si encontramos un comprador no logre encontrar financiación porque el precio fijado está muy por encima del de tasación.

En el caso del comprador, las razones son múltiples. En primer lugar, ese informe permite conocer a fondo todos los detalles del inmueble por el que se ha mostrado interesado: su superficie exacta (ya que la actual puede no coincidir con la que está registrada en las escrituras o en el Catastro); una valoración técnica del estado general del inmueble; sus calidades; los problemas que podrían afectar al inmueble y a su valor presente y futuro (ya sean legales, urbanísticos o jurídicos)…

Por otra parte, si necesita financiación bancaria para llevar a cabo la operación necesitará contar con un informe de tasación, que será -como hemos avanzado antes- sobre el que se basará el banco a la hora de conceder la hipoteca (generalmente y dependiendo del perfil del comprador, un máximo del 80% del valor de tasación). Con lo cual, si ya se lo ofrece el vendedor es un gran paso que se adelanta del proceso (hay que tener en cuenta el plazo de caducidad). En este punto nos podemos hacer una pregunta: ¿Y si la tasación, por determinados motivos, es superior al valor de compra? De esta forma, el comprador podría acceder a una hipoteca que le “cubriera” más del 80% del precio pagado por el inmueble. Pero lo que al principio puede llegar a resultar una opción “interesante”, a la larga se tornará negativa. Ya que, además de deber más dinero al banco y soportar más intereses, deberemos pagar un seguro de vivienda más elevado y correremos el riesgo de encontrarnos con una investigación de Hacienda en el caso de que escrituremos por un valor de comprar inferior al de tasación.

Las 10 razones

Una vez llegados a este punto, y a modo de resumen, estas serían las 10 razones por las que un vendedor debe tener un informe de tasación completo antes de comercializar su vivienda:

1. Comprueba el estado jurídico, registral y catastral de la finca.
2. Corrobora la situación constructiva y urbanística del inmueble.
3. Evita discrepancias con el futuro comprador en cuestiones de superficie.
4. Detecta servidumbres, afecciones, deficiencias… y posibles reclamaciones.
5. Conoce el valor del inmueble realizado por un técnico independiente, perteneciente a una sociedad de tasación registrada por el Banco de España
6. Transmite transparencia y evita distorsión de precios del mercado, al determinar el precio de salida del inmueble y conocer con seguridad las posibilidades de negociación.
7. Acorta los plazos del proceso de venta.
8. Ofrece tranquilidad al vendedor con respecto a las posibilidades reales de compra del interesado en su vivienda.
9. Garantiza que el proceso de venta siga su ritmo normal, sin sorpresas. Solo queda asesorar al comprador analizando su solvencia.
10. El vendedor evita conflictos judiciales en relación con estos aspectos que tienen que ver con el inmueble de su propiedad, ya que ofrece toda la información a sus compradores desde el primer momento.

En conclusión, debes pensar que antes de iniciar la publicidad y mostrar tu inmueble a futuros compradores, tendrías que asegurarte de que tienes controlados los aspectos jurídicos, constructivos, urbanísticos, fiscales y económicos que rodean tu vivienda para evitar cualquier tipo de reclamación y problemas durante el proceso de venta, contar con una tasación previa te ayuda a no equivocarte con el precio y te diferencia con respecto a los inmuebles que son tu competencia en la zona, reduces el plazo de venta y aseguras tu posición frente al comprador.

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