Si vendo mi vivienda ¿cómo me afectará en la próxima declaración de la renta?

Una vez que nos hemos decidido por poner a la venta nuestra vivienda comienza un proceso en el que tendremos que valorar muchas variables. Por un lado, tal como os hemos comentado en otras entradas del blog, si decidimos venderla por nuestra cuenta deberemos tener en cuenta todo lo que tendremos que hacer a partir de ese momento, además de preparar toda la documentación necesaria que nos exigirá el futuro comprador para que la operación de compraventa sea perfecta, averiguar con anterioridad si puedo hacerlo en el caso de que sea una vivienda protegida…

Por el contrario, si decidimos ponernos en manos de un profesional -como puede ser un agente personal de compra-, contaremos con su asesoramiento en cada uno de los pasos que demos. Entre ellos, por ejemplo, el conocer cómo nos afectará fiscalmente en nuestra próxima declaración de la renta la transmisión de ese bien inmueble.

Parte de nuestros servicios como agencia inmobiliaria

A nuestras oficinas de Ulloa Gestión Inmobiliaria acuden habitualmente propietarios con la intención de vender un bien inmueble a los que, como parte de nuestros servicios, también asesoramos a través de una interpretación previa sobre cómo le afectará desde el punto de vista fiscal esa transmisión en su próxima declaración de la renta: si representará un incremento o una disminución en su patrimonio y, si finalmente debe tributar, cuál será el importe según el tipo de gravamen que se aplica.

Es evidente que son muchas las variables que inciden en esa valoración y que requieren un análisis más detallado. Pero al menos, vamos a comentar en esta entrada de blog las más generales de acuerdo con la normativa actual.

¿Cuáles son algunas de las variables que pueden incidir en esa interpretación? Pues depende de las circunstancias y situación de cada persona (causas de la venta, edad del propietario, estado de salud, si tiene algún tipo de discapacidad o dependencia…), así como del bien del que estamos hablando. En el caso de que sea una vivienda, influirá si se trata o no de su vivienda habitual, si es la primera transmisión, de cómo se produjo en su momento la adquisición de ese bien… además de, en el caso de que se produzca la venta, conocer el importe y la ganancia que se obtenga, qué se tiene previsto hacer con ese dinero, si ha obtenido beneficios anteriores de alguna exención fiscal…

Exención por reinversión en vivienda habitual

Son muchas las cuestiones que tendremos que resolver juntamente con el vendedor para conocer si finalmente existirá un incremento o disminución de su patrimonio y cómo le afectará en materia fiscal. Y para ello necesitaremos realizar un análisis mucho más exhaustivo. Por ello, en este post nos vamos a limitar a dar alguna pincelada sobre dos cuestiones de exención por reinversión en vivienda habitual.

En primer lugar, debemos saber que están exentos los incrementos de patrimonio obtenidos en la transmisión de la vivienda habitual siempre que el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual y se cumplan las condiciones establecidas en el Art. 45 del Texto Refundido de la Ley Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el Art. 40 del Reglamento del IRPF.

– Reinversión en la adquisición de una nueva vivienda habitual ya construida

¿Qué se considera adquisición de vivienda? La compra de trastero y hasta dos plazas de garaje, siempre que se adquieran simultáneamente con la vivienda (la transmisión se efectúa en el mismo acto, aunque se refleje en documentos diferentes).

¿Qué no se considera adquisición de vivienda? La compra de jardines, parques, instalaciones deportivas y cualquier otro anejo que no constituya la vivienda propiamente dicha.

– Reinversión en la adquisición de una nueva vivienda habitual en construcción

Cuando se adquiera la que será nuestra vivienda habitual pero todavía esté en construcción, la adquisición será igual que la de una vivienda ya construida cuando el comprador satisfaga directamente los gastos de la ejecución de obras o entregue cantidades a cuenta al promotor. Con un límite: que el plazo de finalización no supere los cuatro años desde el inicio de la inversión.

Ese plazo puede ser ampliado en casos en los que confluyan situaciones como: la entrada en situación de concurso de acreedores de la empresa promotora de las viviendas (se amplía en cuatro años más de manera automática a condición de que el contribuyente acompañe la documentación pertinente); otras circunstancias consideradas excepcionales que no pueden imputarse al comprador y que tengan como resultado la paralización de las obras, sin que puedan finalizarse antes de transcurrir los cuatro años (en este caso, deberemos solicitar una ampliación en un plazo de 30 días mediante una solicitud dirigida a la Hacienda Tributaria de Navarra).

– Reinversión en la rehabilitación de la vivienda habitual

En este caso, la legislación entiende por rehabilitación la que cumpla las condiciones que sobre protección a la rehabilitación del patrimonio residencial y urbano se exijan legalmente y sean acreditadas por una certificación expedida por el organismo competente.

Qué importe reinvertir y en qué plazos

Para llevar a cabo esa reinversión y contar con las exenciones previstas, tendremos con anterioridad que analizar la cantidad con la que podremos contar (aquella que tendrá en cuenta Hacienda como reinversión) y en qué plazos deberemos acometer la reinversión.

El importe total obtenido de la venta considerado por Hacienda (y que será el que deberemos reinvertir) será “el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se hubiera utilizado para adquirir la vivienda transmitida y que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión”.

Las cantidades que Hacienda considerará como reinversión serán “las satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquiriente y, en el caso de financiación ajena, la amortización de esta”. Por contra, no se tendrán en cuenta como reinversión “ni el pago de intereses, ni otros gastos financieros”.

¿Qué pasa si el importe que reinvertimos es inferior al total obtenido en la operación de compraventa? Que únicamente obtendremos exención de “la parte proporcional del incremento de patrimonio que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida”.

¿Y cuál es el plazo para realizar esa reinversión? Contaremos con dos años para los casos en los que la compraventa de la vivienda habitual la hagamos antes que los pagos de la inversión destinada a adquirir o rehabilitar la que será nuestra nueva vivienda habitual.

En este caso también hay que tener en cuenta algunos matices. Por ejemplo: la reinversión no estará fuera de plazo cuando la operación se efectúe a plazos o con precio aplazado y que el importe que recibamos en cada plazo lo dediquemos a la reinversión indicada dentro de cada uno de los periodos impositivos en los que los recibamos.

Otro ejemplo es el de los casos en los que la transmisión se lleva a cabo después de haber realizado algún pago destinado a la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda habitual. En estos casos, esos importes también serán considerados reinversión si los hemos hecho en los dos años anteriores a la venta de nuestra antigua vivienda habitual.

Podríamos continuar con muchos otros supuestos que hay que tener en cuenta en este tipo de operaciones, pero dependen de las circunstancias particulares de cada caso. Por ello, os recomendamos que realicéis la pertinente consulta a Hacienda o que os acerquéis por nuestra oficina situada en el Polígono La Estrella de Tajonar (Oficina 200) u os pongáis en contacto con nosotros, bien a través de nuestra web o bien por teléfono. Estaremos encantados de estudiar vuestro caso y de explicaros más en profundidad nuestro nuevo concepto de gestión inmobiliaria.

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