¿Puedo vender una vivienda protegida? ¿Cuál es el precio máximo de venta?

El número de viviendas protegidas existentes en Navarra asciende a un total de 56.163, según el último Informe sobre la vivienda en Navarra realizado por el Observatorio de la Realidad Social del Gobierno de Navarra. De ellas, 30.649 tienen actualmente el precio de venta limitado (el 54,6% del total). ¿Puedo vender una vivienda protegida? ¿En qué zonas están? ¿Cuál es el precio máximo de venta por metro cuadrado? ¿Qué limitaciones existen y qué debemos hacer si queremos vender nuestra vivienda protegida?… Te lo contamos en este post.

Viviendas protegidas con precio de venta limitado. Zonas

Del total del parque de viviendas protegidas existentes en Navarra, 25.514 están libres de cualquier limitación para su venta (porque ha finalizado el régimen de protección). El resto, 30.649, contaban todavía (a 30 de junio de 2018, última fecha de la que se tienen datos) con limitaciones en el precio de venta: viviendas protegidas con menos de 20 años desde su adquisición, VPO y VPT cuyo régimen de protección es de 30 años, viviendas de precio pactado o viviendas protegidas en régimen de alquiler.

La mayor parte de esas viviendas que disponen de precio limitado para su venta se localizan en la Comarca de Pamplona (22.892, tres de cada cuatro), la Ribera de Tudela (4.047), la Comarca de Tafalla (792) y Tierra Estella (675). La mayoría, de VPO.

Precio máximo de venta por metro cuadrado

Hace unas semanas, el Gobierno de Navarra publicó los precios de venta máximos para este año 2019 para el metro cuadrado útil de vivienda y garaje, y otro (que supone el 40% del anterior) para el metro cuadrado útil de los anejos (trastero y/o local).

Precios que varían en función del régimen de la vivienda y de su consideración como vivienda nueva o usada. Se consideran viviendas nuevas aquellas que vende por primera vez el promotor al comprador, en un plazo inferior a un año desde su finalización. Mientras que tendría la consideración de vivienda usada la que tras adquirirla la vende el primer comprador, o la que transfiere el promotor siempre que haya transcurrido más de un año desde que la vivienda se acabara.

Teniendo en cuenta esta diferenciación, el precio máximo de venta por metro cuadrado para las viviendas nuevas es de 1.557,86 euros en el caso de las VPO, mientras que para las VPT el precio establecido es de 1.797,53 euros el metro cuadrado.

Para las viviendas usadas, el precio máximo por metro cuadrado fijado para este año es de 1.380,50 en el caso de las VPO de Régimen Especial; de 1.495,55 euros para las VPO de Régimen General; 1.725,63 euros metros cuadrado para las VPT; 1.898 euros para las VPP; y de 1.150,42 euros para las viviendas de Promoción Pública.

¿Puedo vender una vivienda protegida?

Llegados a este punto, hay que señalar que actualmente y con carácter general la duración del régimen de protección de las viviendas protegidas construidas -ya sea en régimen de propiedad o de arrendamiento con opción a compra- tiene un periodo de vigencia de 30 años. Únicamente cabría la posibilidad de una descalificación anticipada en el caso de haber solicitado el cambio de la misma por devenir inadecuada (porque no se ajusta a nuestras necesidades actuales) y siempre que el Gobierno de Navarra no haya contestado a esa solicitud en un plazo de 6 meses.

En cualquier caso, sí que se puede vender una vivienda protegida, aunque no hayan transcurrido esos 30 años. Eso sí, con una serie de limitaciones (está prohibida su donación en los cinco primeros años y la permuta en los tres iniciales) y siempre y cuando se cumplan determinados requisitos.

¿Cuáles son los requisitos que debo cumplir para vender?

El Gobierno de Navarra establece una serie de limitaciones, tanto para el vendedor como para el comprador, a la hora de vender una vivienda protegida entre particulares.

En el caso del vendedor, son estas:

– El precio máximo, que en el caso de que la transacción se haga en 2019 no puede ser superior al que hemos mencionado anteriormente (recordad que el Gobierno de Navarra fija anualmente esos precios máximos). En este apartado de la web del Departamento de Vivienda puedes calcular el precio máximo de venta de una vivienda protegida y conocer durante cuánto tiempo se extiende su régimen de protección (os solicitará un número de Expediente, que lo tenéis en la escritura de compraventa de la vivienda). Se trata de un precio máximo, por lo que se puede fijar un precio inferior de venta si así se negocia entre las partes.

El precio máximo no puede ser superior al fijado por el Gobierno

– En el caso de haber obtenido una subvención, el vendedor tiene la obligación de devolverla en su totalidad (más los intereses de demora) si la venta se realiza en los cinco primeros años a partir de la fecha en que se calificó definitivamente la vivienda. Al margen de otras posibles consecuencias de índole fiscal (desgravaciones o uso de cantidades de una cuenta vivienda para la compra).

La devolución de esas ayudas se debe realizar antes de la venta, ya que uno de los documentos necesarios que se deberán adjuntar en la comunicación obligatoria de la transmisión al Departamento de Vivienda es una fotocopia de la carta de pago (todas las transmisiones de viviendas protegidas están sujetas a los derechos de tanteo y retracto del Gobierno de Navarra).

En el caso de haber obtenido una subvención se tendrá que devolver

– Disponer del Certificado de Eficiencia Energética. Como os explicamos en este post, toda vivienda que se quiera vender o alquilar durante más de 4 meses deberá disponer del Certificado de Eficiencia Energética, siendo el propietario el responsable de aportarlo.

En el caso del comprador, debe cumplir los siguientes requisitos:

– Los ingresos familiares ponderados en la última declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no deben superar 6,5 veces el IPREM – se puede calcular aquí – (en cualquier caso consultar las limitaciones para cada caso, ya sea VPO o VPT y según sea la normativa vigente en cada año)

– Ni el comprador, ni cualquier otro miembro de su unidad familiar, pueden ser titulares del dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre alguna otra vivienda o parte alícuota de la misma (salvo que se cumplan determinados requisitos que se establecen en el art.17 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra).

– En segunda transmisión, el comprador no tiene derecho a la obtención de ayuda alguna.

Una vez que las partes hayan acordado un precio de venta y se haya devuelto, en su caso, la subvención, se debe comunicar la transmisión al Departamento de Vivienda, que dispone de 40 días hábiles para decidir y notificar su decisión sobre el ejercicio del derecho de tanteo que dispone. Si no se recibiera notificación en ese plazo, se entendería que la transmisión ha sido autorizada. Pero ¡ojo!, los efectos de esa autorización caducan a los seis meses, por lo que la transmisión ante notario hay que formalizarla en dicho plazo. Si no, se deberá volver a solicitar la autorización.

Hecha la venta, el vendedor debe entregar al Departamento de Vivienda la copia del documento en el que se formaliza la transmisión de la propiedad en un plazo máximo de dos meses (so pena de recibir una sanción de hasta 3.000 euros). Esa comunicación (puedes obtener aquí la documentación necesaria para ello) puede hacerse de forma presencial o telemáticamente.

Si quieres ampliar esta información porque quieres vender una vivienda protegida en la zona de Pamplona y Comarca, en Inmobiliaria Ulloa te ayudamos a resolver tus dudas y te acompañamos en los trámites que sean necesarios. No olvides que para que tu vivienda se venda de la mejor forma posible, la decisión más acertada es contar con profesionales. No dudes en ponerte en contacto con nosotros a través de nuestra página de contacto, llamándonos por teléfono (948 593 967 / 636 393 236) o acercándote por nuestra oficina situada en el Polígono La Estrella de Tajonar (Oficina 200). Porque queremos y debemos estar cerca de ti.

Otros temas que te pueden interesar