Quiero comprar un terreno para construir mi casa

¿Y si compro un terreno para construir mi casa? Convertirnos en autopromotores es una posibilidad que todos, o casi todos, nos hemos planteado en alguna ocasión. Pero si finalmente decidimos pasar de la teoría a los hechos, son varios los puntos que deberemos tener en cuenta. En primer lugar, el tipo de casa que queremos y el presupuesto con el que contamos. Después de esto hay que pensar en el suelo. ¿Qué tipo de suelo necesitamos? ¿Cómo buscar terreno en Navarra? ¿Qué es la clasificación y la calificación? ¿Qué es la edificabilidad o el factor de ocupación? ¿A qué tipo de financiación puedo acceder?… Si queremos dar el paso hacia la autopromoción hay muchos e importantes temas que tenemos que conocer antes de plantear a un arquitecto que nos diseñe los planos de nuestra casa.

Finca, parcela, solar…

Puede resultar obvio (y lo es), pero si nos decidimos por la autopromoción para construir nuestra casa lo primero que tenemos que conocer son los significados de algunos conceptos generales que se utilizan habitualmente a la hora de hablar de urbanismo. Pero como siempre os comentamos en este blog, para casos particulares lo más conveniente es solicitar asesoramiento profesional como el que os podemos ofrecer en Ulloa Gestión Inmobiliaria.

Para los no habituados, los términos finca, parcela y solar pueden parecer sinónimos. Sin embargo, debemos saber que “finca” solo define la propiedad del inmueble, independientemente de su edificación; con “parcela” hablamos de una delimitación de una parte de un terreno mayor; y con “solar” nos referimos a un terreno que según su clasificación puede ser urbano, urbanizable o no urbanizable.

Clasificación y calificación del suelo

¿Qué es la clasificación y la calificación del suelo? La clasificación define las distintas clases de suelo o terreno existentes: no urbanizable, urbanizable y urbano. Mientras que la calificación hace referencia al uso de un suelo o terreno y sus posibilidades edificatorias.

El suelo clasificado como no urbanizable (también denominado rústico o rural) es aquel que cuenta con algún tipo de protección específica por parte de la Administración, bien sea por su valor paisajístico, histórico, arqueológico, forestal, agrícola…, o bien por que esté reservado para un posterior desarrollo de infraestructuras o servicios públicos. Pese a esa clasificación, sería posible construir legalmente, por ejemplo, una vivienda que esté ligada a una explotación agrícola o ganadera.

Cuando hablamos de suelo urbanizable nos referimos a aquel que no es ni urbano ni no urbanizable, pero en el que para construir es necesario el desarrollo previo de un plan parcial o un proyecto de reparcelación.

Por último, en el suelo clasificado como urbano es aquel que cumple al menos con uno de estos tres requisitos: que cuente con servicios y dotaciones básicas (red de saneamiento, abastecimiento eléctrico o cuenta con acceso rodado y peatonal); que esté conforme con el planeamiento municipal (cumple con la normativa urbanística del lugar en el que se encuentra); o que tenga la consideración de suelo urbano consolidado.

Un suelo urbano consolidado -al que también se denomina solar- es aquel que es apto para edificar y urbanizar de acuerdo con el planteamiento urbanístico. Es decir, debe lindar con una vía urbanizada (pavimentada e iluminada), con alineaciones y rasantes bien señaladas y que permita la edificación inmediata sin cesión de terrenos. Se diferencia de un suelo urbano no consolidado en que éste necesita ser urbanizado para adquirir la condición de solar y dependerá de la aprobación de un plan especial o un estudio de detalle para que sea apto para la construcción y podamos obtener una licencia de obras.

Por tanto, a la hora de la elección de suelo para construir nuestra vivienda deberemos tener en cuenta todas estas consideraciones, y pensar que si optamos por comprar suelo urbano no consolidado estaremos condicionados por diversas variables externas que pueden hacer que nuestro proyecto se demore a la espera de contar con una resolución urbanística positiva para llevarlo a cabo.

En Internet existen páginas para comprobar la situación y la clasificación de suelo, así como los planes urbanísticos vigentes en cada municipio. En el caso de Navarra, se puede consultar la página del Sistema de Información Urbanística de Navarra (SIUN), en donde se puede localizar documentación organizada y estructura de expedientes que se corresponden con Instrumentos de Ordenación del Territorio y Planeamiento Urbanístico aprobados (podemos realizar búsquedas por datos -tipo de instrumento, fecha de aprobación o municipio-, por mapa -localidad, parcela catastral, dirección, callejero, coordenada UTM o por coordenada geográfica-, por planeamiento vigente por municipio -listado de los Planes Generales Municipales vigentes-, o por instrumentos de ordenación del territorio).

Ubicación, situación legal de la parcela, normativa de construcción…

Teniendo en cuenta todas las posibilidades de situación urbanística, el siguiente paso para elegir nuestro solar (suelo urbano consolidado apto para edificar) sería seleccionar los posibles emplazamientos de acuerdo con nuestros intereses, y que dependerán de si nuestra vivienda la vamos a destinar a uso habitual u ocasional. Por ejemplo, en el caso de que fuera a ser nuestra vivienda habitual deberíamos tener en cuenta aspectos como la distancia al núcleo urbano, infraestructuras existentes en la zona, dotaciones (colegios, centros de salud, transporte, zonas comerciales…), etc. Además de la elección del emplazamiento, también deberemos tener en cuenta las características físicas del terreno (topografía, características geológicas, orientación…) ya que pueden afectar tanto al diseño final de la vivienda como al coste de construcción.

Una vez elegido el emplazamiento, tendremos que comprobar cuál es la situación legal del solar. Es decir, si está libre de cargas, si tiene pendientes de abonar gastos de urbanización, si pesa sobre él algún tipo de embargo u hipoteca… Esto lo podemos hacer solicitando una nota simple de la parcela en el Registro de la Propiedad.

Una vez que tenemos elegido el solar, en un emplazamiento idóneo, con una situación legal sin problemas… nos encontramos con la obligación de cumplir con la normativa urbanística municipal. ¿Y esto qué quiere decir? Pues que no podremos construir lo que queramos, y que tendremos que cumplir con los parámetros legales que nos vendrán dados por el municipio al que esté adscrito el terreno en el que vayamos a construir nuestra casa. Limitaciones como superficie de edificabilidad, alturas permitidas, posición de la edificación, separaciones a linderos… Para conocerlas, se puede solicitar una cédula urbanística en el ayuntamiento correspondiente o, también, realizar una consulta al arquitecto municipal.

En resumen

Buscar profesionales que nos asesoren adecuadamente en cada momento: desde la idea sobre el tipo de vivienda que queremos tener, hasta la búsqueda y las visitas para la elección del terreno más adecuado, la comprobación de su situación legal, la formalización del contrato de compraventa, la inscripción en el Registro de la Propiedad o la búsqueda de financiación.

Por tanto, a la hora decidirnos a ser autopromotores de nuestra propia vivienda debemos tener en cuenta todos estos aspectos, desde la clasificación y la calificación del terreno, hasta su ubicación, la situación legal y las características físicas del solar o la normativa urbanística a la que tendrá que adecuarse su diseño. Además de establecer un presupuesto, teniendo en cuenta que el porcentaje de gasto más elevado lo tendremos que dedicar a la compra de suelo, seguido del destinado a la ejecución, el de los honorarios de profesionales como arquitecto o aparejador y el de impuestos y licencias.

Gastos que, salvo que dispongamos del dinero, tendremos que afrontar a través de financiación bancaria. Bien por medio de un préstamo personal, o bien con las denominadas hipotecas autopromotor (compra de terreno + construcción) por las que la entidad financiera va facilitando determinadas cantidades conforme avanza la construcción de la vivienda y se presentan las certificaciones de obra. En ambos casos, con unos tipos de interés que suelen ser más elevados que los de las hipotecas tradicionales y que conllevan los mismos gastos de tasación, notaría, comisión de apertura…

Todo un trayecto -en ocasiones tedioso- de entramados legales y toma de decisiones en el que nos veremos inmersos, que es muy conveniente recorrer de la mano de profesionales que nos asesoren adecuadamente en cada momento: desde la idea sobre el tipo de vivienda que queremos tener, hasta la búsqueda y las visitas para la elección del terreno más adecuado, la comprobación de su situación legal, la formalización del contrato de compraventa, la inscripción en el Registro de la Propiedad o la búsqueda de financiación.

En Ulloa Gestión Inmobiliaria realizamos una gestión completa que también incluye la búsqueda y asesoramiento para la compra del terreno en el que construir tu casa. Ayudándote a resolver cualquier problema que surja en el camino.

Si quieres saber más sobre nuestro nuevo concepto de gestión inmobiliaria puedes ponerte en contacto con nosotros a través de Contacto Inmobiliaria en Pamplona, llamarnos por teléfono (948 593 967 / 636 393 236) o acércate por nuestra oficina situada en el Polígono La Estrella de Tajonar (Oficina 200).

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