¿Tengo que pagar el impuesto de plusvalía?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, lo que llamamos plusvalía, es uno de los gravámenes que mayor controversia ha generado en los últimos meses. Las diferentes modificaciones normativas o la venta de inmuebles por debajo del precio de compra debido a la pasada crisis -al margen de otras valoraciones- han sido el foco de la mayor parte de las confusiones generadas. En esta entrada del blog vamos a intentar dar respuesta, de manera general (porque siempre hay excepciones), a preguntas como ¿qué es el impuesto de plusvalía?, ¿tengo pagar el impuesto de plusvalía?, ¿en qué casos se paga?, ¿quién lo paga?, ¿qué excepciones generales existen? ¿y si vendo mi piso a un precio menor al que lo compre? o ¿cómo se calcula? Para finalizar, os dejamos una serie de enlaces que creemos que os pueden resultar interesantes.

¿Qué es el impuesto de plusvalía?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía, es un impuesto directo que grava el incremento de valor de esos terrenos en el momento en el que se produzca una transmisión de la propiedad (a la hora de la venta de un inmueble). Se trata de un impuesto fijado por cada ayuntamiento, en base a unos mínimos y máximos establecidos en nuestro caso por el Gobierno de Navarra. Actualmente, la horquilla oscila entre un mínimo del 8% hasta un máximo del 25%.

¿En qué casos se paga y quién lo paga?

Como hemos dicho con anterioridad, la plusvalía se paga siempre que haya una transmisión. Existen determinados casos en los que estaremos exentos de pagar el impuesto. Los más comunes (hay alguno más) que marca la normativa vigente entre particulares son:

– Las transmisiones de bienes por herencia, legado, dote, donación o cualquier otro título gratuito que tenga lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuges.

– Las transmisiones de bienes entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio, cualquiera que sea el régimen económico matrimonial.

En el caso de una herencia, hay que tener en cuenta dos particularidades. Por un lado, si la transmisión no es entre familiares directos, a la hora de calcular el impuesto se debe hacer desde la fecha de fallecimiento de la persona que lega el bien, no desde la aceptación de la herencia. Y, por otro lado, en los casos en que un bien heredado quisiéramos venderlo posteriormente no hay una interrupción del periodo impositivo. Es decir, que para calcularlo tendríamos que retroceder hasta la fecha en la que lo adquirió quien nos lega el bien.

¿Quién lo paga? El impuesto de plusvalía siempre lo paga el vendedor. La ley marca alguna excepción, como por ejemplo la dación en pago de un inmueble a una entidad financiera. En este caso, quien está sujeto a pagar la plusvalía es el banco, quien también tendrá que pagar de nuevo el impuesto si posteriormente vende ese inmueble.

Y el plazo para pagarlo es de dos meses desde la transmisión del inmueble y de seis meses en el caso de ser una herencia no directa.

¿Y si vendo mi piso a un precio menor al que lo compré?

En este punto tiene que quedar clara una cosa: la plusvalía se aplica sobre el precio del valor del suelo, no del inmueble. ¿Pero qué pasa en los casos en los que por determinadas circunstancias vendemos nuestro piso a un precio inferior al que lo compramos?

Antes de la crisis, el pensamiento general era que los inmuebles se revalorizaban año tras año, y que por ello en el momento de la venta su precio fuera superior al que lo adquirimos. Sin embargo, se han dado muchas situaciones en los últimos años en las que la venta por debajo del precio de compra ha sido una realidad. Por ello, las últimas modificaciones normativas han recogido esa realidad y actualmente sí que existe la posibilidad de acogerse a lo que se denomina la “no sujeción provisional al impuesto”.

Quiere esto decir que, si nos encontramos en una situación como la mencionada anteriormente podemos presentar ante el ayuntamiento correspondiente una solicitud para no pagar el impuesto. En este caso, la valoración se hace sobre el precio de compra y de venta del inmueble (no del suelo) y para ello, además de la solicitud, se debe aportar determinada documentación como son las escrituras de compra y las escrituras de venta. Una vez revisada esa solicitud se nos comunicará si estamos exentos o no del pago del impuesto (que se calculará, llegado el caso, sobre el precio del suelo).

¿Cómo se calcula?

Para calcular la base imponible sobre la que se aplicará el impuesto de plusvalía debemos, en primer lugar, conocer cuál es el valor actual del suelo del inmueble. Para conocerlo, solo tenemos que ponernos en contacto con el ayuntamiento correspondiente (en el caso de Pamplona, llamando al 010 lo podemos obtener).

Seguimos. Ese valor del suelo del inmueble se debe multiplicar por el coeficiente que corresponda, y que depende del número de años que hayan pasado desde que compramos el piso que ahora queremos vender (¡ojo!, aquí hay que tener en cuenta lo que os hemos explicado antes sobre la no interrupción del periodo impositivo en las ventas de inmuebles que hayamos recibido a través de una herencia).

¿Cómo saber cuál es ese coeficiente? Lo marca cada ayuntamiento en base a unos máximos establecidos por el Gobierno de Navarra en la Ley Foral 3/2019 que modifica la Ley Foral 2/1995 de Haciendas Locales. Esos máximos (que se actualizan anualmente) se corresponden con la siguiente tabla dependiendo de los años transcurridos desde la compra:

Pues bien, una vez multiplicado el valor del suelo por el coeficiente correspondiente que marque nuestro ayuntamiento nos dará como resultado una cifra que será la base imponible a la que deberemos aplicar el tipo impositivo que haya fijado nuestro ayuntamiento.

Caso práctico – ejemplo –

Existen ayuntamientos que ponen a disposición de los ciudadanos simuladores que calcular el importe aproximado de plusvalías a pagar (por ejemplo, la página web del Ayuntamiento de Pamplona).

Nosotros vamos a realizar ese cálculo con un caso ficticio. Supongamos que tenemos un inmueble que vamos a vender. Lo compramos hace 16 años, por lo que el coeficiente que tenemos que aplicar es el 0,16%. Nos hemos puesto en contacto con nuestro ayuntamiento y nos ha comunicado que el valor del suelo es de 50.000 euros, y que la tasa de plusvalía es del 23%. La fórmula que tendríamos que aplicar sería la siguiente:

Valor del suelo x Coeficiente correspondiente = Base imponible

% impuesto de la Base Imponible = Tasa a pagar

En nuestro caso:

50.000 euros x 0,16 = 8.000 euros

23% de 8.000 euros = 1.840 euros

Por tanto, la cantidad que tendríamos que pagar como plusvalía sería de 1.840 euros.

En cualquier caso, como siempre os decimos lo más conveniente es contar con profesionales a los que poder consultar vuestras dudas. Y en este caso que hemos tratado hoy, es obligatorio que acudáis a vuestro ayuntamiento para conocer cuál es la tasa que ha fijado para la plusvalía y que solicitéis consultar con un técnico si tenéis algún tema particular que se salga de este planteamiento general que hemos tratado en este post.

Y ya sabéis que en Ulloa Gestión Inmobiliaria realizamos una gestión completa, desde la tasación hasta la venta, y te ayudamos a resolver cualquier problema que te pueda surgir en el camino de compraventa de tu vivienda. Informándote en todo momento. Si quieres saber más sobre nuestro nuevo concepto de gestión inmobiliaria puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestra web, llamarnos por teléfono (948 593 967 / 636 393 236) o acércate por nuestra oficina situada en el Polígono La Estrella de Tajonar (Oficina 200).

Enlaces de interés

Normativa del Gobierno de Navarra (Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo de Haciendas Locales de Navarra, con las modificaciones introducidas por la Ley Foral 3/2019)

Entidades locales de Navarra (Página web de la Federación Navarra de Municipios y Concejos donde podéis encontrar todos los datos de los municipios de Navarra)

Información del Ayuntamiento de Pamplona sobre el impuesto de plusvalía (documentación a presentar)

Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del Ayuntamiento de Pamplona

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