El usufructo en bienes inmuebles

¿Qué significa tener el pleno dominio de un inmueble?

En el caso de bienes inmuebles, cuando hablamos de pleno dominio, entendemos que una persona tiene la propiedad del bien (una vivienda, por ejemplo), tiene un título que así lo acredita y además posee el pleno uso sobre el mismo (lo habitual es que viva en ella) en cualquier caso, cualquier decisión con respecto de ese inmueble la tomará una sola persona porque posee el pleno dominio.

Por tanto, cuando se dan las dos circunstancias y los dos derechos (Nuda propiedad y usufructo) recaen sobre una misma persona es cuando hablamos de propiedad plena o pleno dominio.

Nuda propiedad + Usufructo = Propiedad Plena

Sin embargo, hay distintas ocasiones o circunstancias, en las que estos dos derechos se separan, recayendo en distintas personas, dividiéndose la propiedad en derecho de la nuda propiedad y el uso y disfrute en derecho del usufructo.

El usufructo, por lo tanto, es el derecho de uso y disfrute de una cosa ajena y también de sus frutos o rentas con la obligación de conservarla y cuidarla, pero no es el propietario del inmueble. La palabra usufructo deriva del latín usus fructus, “uso del fruto”.

Tener el usufructo de un inmueble no significa que seamos propietarios, por ejemplo, no podemos vender, sin embargo, si ceder el derecho y obtener ingresos por ello, pero cuidado hay que tener en cuenta como se comportan esos ingresos en nuestra declaración de la renta.

 Como se puede dividir el dominio de un bien inmueble

DISTINTAS POSIBILIDADES:

• El propietario se reserva la nuda propiedad y constituye a favor de un tercero un derecho de usufructo.

• El propietario vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo

En cualquiera estas opciones, deberá tenerse en cuenta los tributos e impuestos que hay que pagar, en función de si estas transmisiones generan incremento o pérdida tanto en el que lo transmite como en el patrimonio de quien lo adquiere.

Que ocurre si optamos por vender la nuda propiedad y quedarnos con el derecho de uso del inmueble:

Por una parte, nosotros como vendedores de la nuda propiedad de nuestra vivienda, obtendríamos dos beneficios:

– Liquidez por el ingreso de esa venta

– Sacarle partido a ese usufructo, obteniendo ingresos por esa transmisión de ese derecho.

Sin embargo, no es fácil encontrar un comprador que acepte comprar un bien inmueble en el que no tiene el 100% del pleno dominio, evidentemente los perfiles de compradores habituales quieren la vivienda para sí mismos, para vivir en ella o con el objetivo de sacarle rendimiento económico a través de un alquiler del tipo que sea.

La decisión de compra en este caso especial debe tener un elemento atractivo, entendemos que esto pasa, por ejemplo, con una mejora en el precio, la singularidad del inmueble o la ubicación que también puede resultar interesante para que alguien decida comprar solo la nuda propiedad de un inmueble.

Otra situación bastante común es que, con motivo de una herencia de una vivienda, por ejemplo, la nuda propiedad recaiga en varios herederos y el derecho de uso en otro, si la intención es vender, es necesario contar con la aprobación de todos, cuestión a veces muy complicada, sin embargo, si el interés, es el alquiler, basta con que el usufructuario quiera.

Para la transmisión de estos derechos (nuda propiedad o usufructo) es imprescindible darle un valor, para calcular el usufructo existen distintas formas, en función del tipo, etc.., y el de la nuda propiedad, suele ser la resta entre el valor total del inmueble menos el valor del usufructo.

Para tener en cuenta

• El usufructuario podrá aprovechar su derecho, por ejemplo, si se trata de una vivienda podrá alquilarla y hacer suyas las rentas, pero si se extingue el usufructo, el contrato de arrendamiento queda resuelto.

• El propietario (derecho de nuda propiedad) podrá vender, hipotecar y transmitir en herencia la titularidad del derecho, sin embargo, el inmueble no se podrá disfrutar hasta la extinción del usufructo.

• Cuando se produce la transmisión del usufructo hay que analizar detalladamente que consecuencia tiene a nivel fiscal tanto para el que transmite como para el que adquiere el derecho.

• Para calcular el valor del usufructo se tiene en cuenta el modo de transmisión (A titulo oneroso o gratuito) y el tipo de usufructo (temporal o vitalicio).

• Calcular el valor del usufructo puede ser útil en dos situaciones: Venta de la nuda propiedad y al aceptar una herencia y tener que hacer frente al impuesto de sucesiones y donaciones.

• La duración del usufructo no es indefinida, siempre tiene un plazo, dependerá si el usuario es una persona física (Por un periodo de tiempo, o hasta el fallecimiento) o jurídica (no puede superar los 30 años)

En Ulloa Gestión Inmobiliaria sabemos que todos estos asuntos en los que nos podemos ver inmersos en algún momento de nuestra vida nos generan cuanto menos, inquietud, además suelen ser situaciones ligadas a sentimientos y las emociones en el caso de herencias y en otros afectan a nuestra economía y por tanto a nuestra seguridad financiera. Sea cual sea, te asesoraremos, cuéntanos tus necesidades y la analizaremos se trata de ayudarte y de siempre estar cerca de ti.

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